Wohnraumoffensive: Zu viel Fokussierung auf Mieterschutz, zu wenig auf Wohneigentum

(Berlin) - Zahl der fertiggestellten Wohnungen in knapp zehn Jahren verdoppelt / Baulandmobilisierungsgesetz verfehlt seinen Zweck / Umwandlungsverbot schließt Mehrheit der Deutschen von Vermögensbildung durch Immobilien aus

Die Bilanz der Wohnraumoffensive der Bundesregierung fällt aus Sicht des Immobilienverbands Deutschland IVD gemischt aus. Den Erfolgen beim Wohnungsneubau stehen zahlreiche neue Regulierungsmaßnahmen gegenüber, die Bauprozesse verlangsamen und den Eigentumserwerb erschweren.

Der Präsident des IVD, Jürgen Michael Schick, hierzu: "Beim Neubau haben Bund, Länder, Kommunen und die Immobilienwirtschaft einen gemeinsamen Erfolg vorzuweisen. Schon vor dem Wohnungsgipfel 2018 konnte die Zahl der jährlich fertiggestellten Wohnungen deutlich gesteigert werden. Ihre Zahl hat sich von 2010 bis 2019 von 160.000 auf knapp 300.000 Wohnungen fast verdoppelt. Durch den aktuellen Bauüberhang sind die Auftragsbücher der Projektentwickler noch auf Jahre gut gefüllt."

Neubau zeigt Wirkung

Dass der verstärkte Neubau bereits Wirkung zeigt, ist an der gebremsten Entwicklung der Mietpreise abzulesen. Für Neubauwohnungen stiegen diese 2020 laut IVD Research um 3,0 Prozent, für Bestandswohnungen lediglich um 2,6 Prozent. Jüngste Erhebungen des Forschungsinstituts F+B zeigen, dass die Mieten bundesweit weiter stagnieren und sogar sinken. Laut F+B sind 2020 in 27 der 50 teuersten Städte in Deutschland die Preise bei der Neuvermietung gesunken. "Wir benötigen mehr Neubau künftig punktuell in besonders angespannten Wohnungsmärkten und Wachstumsregionen, aber nicht mehr flächendeckend", erklärt Schick. Aus Sicht des IVD sind Neubau und Bestand gleichsam wichtig. Der Bestand muss an eine zeitgemäße Nutzung angepasst und energetisch ertüchtigt werden. Der Verdichtung vorhandener Flächen, der Aufstockung und Umnutzungsmöglichkeiten, aber auch der Dezentralisierung sollte die Politik mehr Aufmerksamkeit widmen. Hier fehlt es derzeit an einem ganzheitlichen Konzept.

Nicht auf Mieterschutz beschränken

Schick mahnt an, Wohnungspolitik nicht weiterhin rein auf Mieterschutzpolitik zu beschränken. "Ob beim Mietspiegelrecht, der Mietpreisbremse oder dem geplanten Umwandlungsverbot: Der Gesetzgeber will mit falschen Rezepten ein Problem lösen. Angespannten Wohnungsmärkten begegnet man am besten mit einer Angebotsausweitung. Nur mehr Angebot schafft Entlastung, nicht aber immer neue Regulierungen." Insbesondere ein Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen hätte laut Schick fatale Folgen: "Für Mieter ist eine solche Umwandlung oft die einzige Chance, in ihrem angestammten Wohnviertel Eigentum zu erwerben. Wenn nun das Angebot an Eigentumswohnungen künstlich verknappt wird, sind Selbstnutzer und private Kleinanleger die Leidtragenden. Sie werden in den teuren Neubau gedrängt. Durch ein Umwandlungsverbot wird die Mehrheit der Deutschen vom aktuellen Wertzuwachs der Immobilien und der Vermögensbildung durch niedrige Zinsen ausgeschlossen."

Geplantes Umwandlungsverbot ohne belastbare Datenlage

Schick verweist darauf, dass das Hauptargument der Befürworter eines Umwandlungsverbotes, nämlich dass die Mieter vor Eigenbedarfskündigungen und Verdrängung geschützt werden soll, völlig haltlos ist. "In einer Antwort auf eine Kleine Anfrage der FDP-Bundestagsfraktion hat die Bundesregierung selbst zugegeben, dass ihr zu ihren Argumenten keinerlei Studien oder belastbaren Zahlen vorliegen. Außerdem sieht das aktuelle Mieterecht eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren vor. In Berlin und anderen Großstädten beträgt die Kündigungssperre zehn Jahre, in Erhaltungsgebieten noch länger. Das durchschnittliche Mietverhältnis beträgt acht bis zehn Jahre. Das heißt: Die Anzahl der Eigenbedarfskündigungen direkt nach einer Umwandlung beträgt Null." Zum vermeintlichen Schutz weniger Mieter wird die Möglichkeit, eine Altersvorsorge aufzubauen, deutlich erschwert.

Notwendig ist aus Sicht des IVD eine Politik, die Mieter und Eigentümer nicht länger gegeneinander ausspielt. So sollte die Bundesregierung ihren Fokus auch auf die Förderung von Wohneigentum legen. "Zwei Drittel der Bundesbürger würden lieber in den eigenen vier Wänden leben. Diese Menschen wünschen sich kein Verbot neuer Einfamilienhäuser, sondern konkrete Maßnahmen, um die hohen Hürden beim Erwerb von Wohneigentum abzubauen." Hierzu zählen für Schick die Entfristung des Baukindergelds samt Erweiterung um eine energetische Komponente, eine spürbare Absenkung der Grunderwerbsteuer sowie die von der Bundesregierung selbst zugesagte Eigenkapitalbürgschaft der KfW.

Abschließend mahnt Schick, die Fehler in der Wohnungspolitik nicht zu wiederholen oder nachzuahmen. Der IVD-Präsident verweist dabei auf die Forderung der SPD nach einem bundesweiten Mietendeckel. "Der Berliner Mietendeckel ist das beste Beispiel dafür, wie man es nicht machen sollte. Während Zehntausende Wohnungen in Berlin fehlen, blockiert der Mietendeckel den Neubau, verschreckt Investoren, verhindert Modernisierung, zieht Wohnungen vom Markt und begünstigt einkommensstarke Mieter. Mit einem bundesweiten Mietendeckel würde die SPD der Bundesrepublik einen Bärendienst erweisen."

Quelle und Kontaktadresse:
Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. Heiko Senebald, Leiter Kommunikation Littenstr. 10, 10179 Berlin Telefon: (030) 275726-0, Fax: (030) 275726-49