Viel Ärger um Schönheitsreparaturen

(Kiel) - Die hohe Umzugsrate in Schleswig-Holstein bringt vielfältige Streitigkeiten um Wohnungsmängel bei der Rückgabe mit sich. An vorderster Front stehen dabei Auseinandersetzungen um die Schönheitsreparaturen. Hintergrund sind Mietvertragsformulare verschiedener Vermieterverbände, die neben der Verpflichtung, das Mietobjekt nach einem Fristenplan in regelmäßigen Abständen neu zu renovieren, auch sogenannte „Quotenhaftungsklauseln“ vorsehen. Nach Auffassung der schleswig-holsteinischen Mietervereine verbiegen derartige Vertragsformulare die Rechtslage bis an die Grenze der Unanständigkeit. Durch individuelle Einträge von Vermietern, die damit noch nicht genug haben, wird diese Grenze auch oft überschritten. Konkret geht es dabei um folgende Regelungen:

Fristenpläne verpflichten den Mieter, Badezimmer und Küche in der Regel alle drei Jahre, Flure, Wohn- und Schlafräume sowie Kinderzimmer alle fünf Jahre und übrige Räume alle sieben Jahre zu renovieren. Mit dieser Klausel können die meisten Mieter umgehen, zumal beispielsweise das Landgericht Köln entschieden hat, dass diese Fristen nicht für das Streichen von Türen und Heizkörpern gelten.

Bei der „Quotenhaftungsklausel“ wird es aber richtig ärgerlich; derartige - durch die Rechtsprechung in Grenzen anerkannte - Klauseln sehen vor, dass der Mieter für Schönheitsreparaturen, die längere Zeit zurückliegen, anhand eines Kostenvoranschlages prozentual zur Kostenerstattung verpflichtet ist. Zum Beispiel: Wohn- und Schlafzimmer sind alle fünf Jahre zu renovieren; die letzte Renovierung liegt drei Jahre zurück; der Kostenvoranschlag lautet über 1.000 EURO. Nach der Quotenhaftungsklausel müsste der Mieter drei Fünftel, entsprechend 600 EURO zahlen. Derartige Klauseln sind nach Auffassung der schleswig-holsteinischen Mietervereine eine „Lizenz zum Gelddrucken“. Die Erfahrung der Vereine zeigt, dass viele Vermieter diese Beträge einstecken und damit ihre Rendite verbessern, die Wohnung aber in dem Zustand weitervermieten, in dem der bisherige Mieter sie verlassen hat.

Es gibt aber für Mieter aus dem Bereich der Schönheitsreparaturen aber auch Erfreuliches zu berichten: Die Rechtsprechung verweist Vermieter, die ihre Mieter höher belasten, als es ihrer eigentlichen Wohndauer entspricht, deutlich in ihre Schranken. Klauseln etwa, die starre Renovierungsfristen enthalten und den Mieter ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand des Mietobjektes verpflichten, Schönheitsreparaturen durchzuführen, sind ebenso unwirksam, wie Klauselkombinationen, die den Mieter bei Übernahme der Wohnung zu Schönheitsreparaturen verpflichten, Arbeiten nach dem Fristenplan erforderlich machen und zusätzlich eine Schlussrenovierungsvereinbarung enthalten. In derartigen Fällen gilt folgende Besonderheit:

Wenn die Verpflichtung, Schönheitsreparaturen durchzuführen, nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt wurde, verbleibt es bei der gesetzlichen Regelung. Das Bürgerliche Gesetzbuch aber geht davon aus, dass der Vermieter verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Um eine formularmäßige Klausel im Mietvertrag unwirksam zu machen bedarf es nicht viel; etliche Vermieterverbände reizen in ihren Mietvertragsformularen die Möglichkeiten, Schönheitsreparaturen abzuwälzen, bis an die Grenzen der Zulässigkeit aus. Viele Vermieter ergänzen diese Klauseln durch individuelle Einträge.

An dieser Stelle greift aber die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ein, die eindeutig feststellt, dass Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Zusammenhang betrachtet werden müssen. Führt die Summe aller Klauseln zu einer unzulässigen Belastung des Mieters, sind alle Schönheitsreparaturklauseln unwirksam, mit dem Ergebnis, dass die Verpflichtung nicht abgewälzt wurde und der Vermieter Schönheitsreparaturen durchzuführen hat.

Die Rechtsprechung zu diesem streitträchtigen Thema ist unerhört breit gefächert. In ungezählten Mietvertragsformularen gibt es ungezählte Klauseln, die durch unendlich viele Individualvereinbarungen ergänzt werden. Die Mietervereine raten daher dringend dazu, den Schönheitsreparaturklauseln in Formularmietverträgen größte Skepsis entgegen zu bringen, erst recht dann, wenn sie durch individuelle Einträge ergänzt worden sind. Immerhin geht es bei Streitigkeiten um Schönheitsreparaturen in der Regel um große Beträge; Streitwerte bis zu 10.000,00 EURO sind keine Seltenheit.

Viele Vermieter versuchen die Rückzahlung der Kaution zu verweigern, indem sie sich auf teils unwirksame Schönheitsreparaturklauseln berufen. In rund 13 Prozent aller Fälle haben schleswig-holsteinische Mietervereine im Jahre 2004 zu den Komplexen Schönheitsreparaturen und Kaution beraten. Einschließlich der fernmündlichen Beratungen sind alleine bei der Mieterorganisation rund 20.000 Fälle strittig gewesen. Hinzu kommen die Fälle, die bei Rechtsanwälten strittig sind und solche, die Mieter und Vermieter ohne Hilfe Dritter regeln und bei denen die Mieterseite häufig den Kürzeren zieht, weil auf Vermieterseite mehr Erfahrung im Umgang mit diesem Thema besteht. Landesweit schätzt die Mieterorganisation ein Potential von rund 50.000 Streitfällen jährlich mit einem Streitwert von rund 35 Millionen EURO.

Quelle und Kontaktadresse:
Deutscher Mieterbund - Landesverband Schleswig-Holstein e.V. Eggerstedtstr. 1, 24103 Kiel Telefon: 0431/979190, Telefax: 0431/9791931