Urlaubszeit: Mieter haben auch bei Abwesenheit Obhutspflicht für Wohnung / Verletzung der Obhutspflicht kann Kündigung nach sich ziehen

(Berlin) - Die Sommermonate sind für viele die beste Zeit für einen Urlaub. Doch wer seine Wohnung über Wochen verlässt, sollte Vorkehrungen treffen, damit bei seiner Rückkehr keine böse Überraschung auf ihn wartet. „Kein Mieter ist dazu verpflichtet, seine Wohnung ständig zu bewohnen, er kann so häufig und so lange verreisen wie er möchte“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD Bundesverbands. „Zum einen muss er jedoch sicherstellen, dass Mietzahlungen regelmäßig erfolgen.“ Denn spätestens wenn der Mietrückstand zwei Monatsmieten ausmacht, darf der Vermieter ihm fristlos kündigen. „Das lässt sich jedoch durch die Einrichtung eines Dauerauftrags leicht sicherstellen“, so Schick. Zudem muss der Mieter seiner Obhutspflicht nachkommen, also auch in seiner Abwesenheit sicherstellen, dass Schäden in und an der Wohnung vermieden werden bzw. es sofort dem Vermieter melden, wenn Schäden auftreten, damit dieser sie beheben und eventuelle Gefahren abwenden kann (§ 536c Abs. 1 u. 2 BGB). Bei ernsten Gefahrensituationen trifft ihn diese Anzeigepflicht sofort, bei kleineren Schäden sind zwei Wochen ausreichend.

Insbesondere in Notfällen – beispielsweise bei einem Wasserrohrbruch oder bei Feuer – muss der Vermieter die Möglichkeit haben, schnell in die Wohnung zu gelangen (BGH Az. VIII ZR 164/70). „Der Mieter muss den Vermieter daher darüber informieren, wer einen Ersatzschlüssel zur Wohnung besitzt – beispielsweise ein vertrauenswürdiger Nachbar.“ Tut er dies nicht und der Vermieter kann Schäden nicht verhindern, weil er nicht in die Wohnung kommt, kann der Mieter unter Umständen zu Schadensersatz verpflichtet werden. Der Vermieter selbst kann aber keinen eigenen Ersatzschlüssel verlangen.

Häufig übernimmt ja ohnehin ein Nachbar oder Bekannter in Abwesenheit des Mieters das Gießen der Blumen und das Leeren des Briefkastens. „Diesen sollte man bei längerer Abwesenheit auch bitten, ab und an die Wohnung durchzulüften, um so Schimmelbildung vorzubeugen.“ Denn wenn sich tatsächlich Feuchtigkeit an den Wänden bildet und dies auf mangelndes Lüften des Mieters zurückzuführen ist, scheidet hier Mietminderung aus (OLG Frankfurt, Az.: 19 U 7/99). Bei Abwesenheit in kälteren Jahreszeiten muss der Mieter dafür sorgen, dass die vorhandenen Heizeinrichtungen ein Einfrieren der Leitungen verhindern (BGH, Az.: VIII ZR 173/66). Ist ein Wasserhahn zwar zugedreht, aber nicht so, dass er auch bei Druckschwankungen dicht bleibt, haftet ebenfalls der Bewohner für entstehende Schäden (OLG Stuttgart, Az.: 7U 135/05).

Hausordnung gilt auch während der Ferien

Häufig verpflichten sich Mieter, die Treppenhausreinigung und das Fegen des Gehwegs vor dem Hauseingang selbst zu übernehmen, um die Nebenkosten niedrig zu halten. Diese Arbeiten müssen sie auch während der Urlaubszeit erledigen. Die einfachste Lösung besteht darin, die Termine für die Treppenhausreinigung mit einem Nachbarn zu tauschen. „Wenn das nicht möglich ist, muss der Mieter für anderen Ersatz sorgen und beispielsweise einen Putzservice beauftragen“, sagt Ulrich Joerss, Rechtsanwalt in der Kanzlei Joerss-Rechtsanwälte in Berlin. Bei besonders schwerem Fehlverhalten kann der Vermieter sogar den Mietvertrag kündigen: Dann nämlich, wenn grobe Verstöße gegen die Reinigungspflichten vorliegen, die zu einer erheblichen Störung des Hausfriedens führen (AG Wiesbaden, Az.: 91 C 2213/99-19) oder bei wiederholtem Verstoß trotz Abmahnung durch den Vermieter.

Untervermietung nur mit Genehmigung

Eine elegante Lösung für das Versorgen der Wohnung während der eigenen Urlaubsreise besteht darin, die Wohnung jemand Drittem zu überlassen, der nicht nur regelmäßig lüftet, sondern auch ab und zu das Licht einschaltet und die Rollläden herunterlässt. „Auf diese Weise lassen sich Einbrecher abschrecken“, sagt Joerss. Eine nur kurze Überlassung muss der Mieter nicht melden. Die Obergrenze bei der Überlassung an eine Person aus dem Vertrauensbereich des Mieters ist hier bei wenigen Wochen zu ziehen. Ganz anders ist es, wenn der Mieter vom Ferienbewohner Miete verlangt. „Dann handelt es sich um ein Untermietverhältnis, das vom Vermieter genehmigt werden muss.“ In der Regel kann der Vermieter den Untermieter aber nicht ablehnen, da der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat und diese in einem solchen Fall nur für einen begrenzten Zeitraum erfolgt.

Doch ganz gleich, ob es sich um ein Untermietverhältnis oder um Besuch handelt: Gegenüber dem Vermieter haftet immer der (Haupt-)Mieter. Er verantwortet auch, dass die Hausordnung eingehalten wird. Mieter sollten sich also gut überlegen, wem sie in ihrer Abwesenheit ihre Wohnung anvertrauen.

Quelle und Kontaktadresse:
Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. Jürgen Michael Schick, Bundespressesprecher / Vizepräsident, Presse- und Öffentlichkeitsarbeit Littenstr. 10, 10179 Berlin Telefon: (030) 275726-0, Telefax: (030) 275726-49