Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen geben weiter nach / Wohnungsmieten niedersachsenweit stabil

(Hannover) - Die Immobilienpreise für Eigenheime, Eigentumswohnungen und Bauland sind im letzten Jahr in Niedersachsen weiter gesunken. Die Wohnungsmieten konnten sich weitgehend stabilisieren. Dieses ergab die Analyse des Wohnimmobilien-Marktberichtes des Ring Deutscher Makler (RDM) Niedersachsen, der am 4. Dezember in Hannover vorgestellt wurde. Der Marktbericht gibt Auskunft über die aktuellen Immobilienpreise in rund 60 niedersächsischen Städten und Gemeinden.

Einen Grund für die sinkenden Preise sieht der RDM in der anhaltenden schwierigen wirtschaftlichen Lage und der unsicheren Arbeitsmarktsituation. So hat die angekündigte Abschaffung der Eigenheimzulage viele Bauherren veranlasst, ihr Bauvorhaben vorzuziehen. Dieser Sondereffekt wird sich zum Jahresanfang voraussichtlich wieder abschwächen, erklärt Wolfgang Grasse, Vorsitzender des Ring Deutscher Makler (RDM) Landesverband Niedersachsen.

Einfamilienhäuser

In Niedersachsen sind die Preise für gebrauchte, frei stehende Einfamilienhäuser im mittleren Wohnwertbereich in den letzten 12 Monaten um 5 Prozent gefallen. Im Neubaubereich waren es hingegen nur 2 Prozent. Musste man für ein gebrauchtes Eigenheim in Niedersachsen, das einen durchschnittlichen Wohn- und Ausstattungsstandard bietet, im vergangenen Jahr noch rund 160.000 Euro bezahlen, sollte man gegenwärtig 153.000 Euro einplanen. Eigenheime in sehr guter Wohnlage kosten allerdings um die 292.000 Euro. Einfache Häuser aus dem Bestand bekommt man schon für durchschnittlich 112.000 Euro. Für einen Neubau (mittlerer Wohnwert) muss man im Durchschnitt 43.000 Euro mehr einkalkulieren. Am teuersten wohnt man in Niedersachsen in Buchholz. Hier kostet ein Eigenheim „aus zweiter Hand“ 220.000 Euro, gefolgt von Göttingen (210.000 Euro) und der Wedemark (206.000 Euro). Am günstigsten erhält man sein Haus in Jemgum. Hier muss man lediglich 70.000 Euro investieren.

Im Regierungsbezirk Hannover sanken die Preise im Einfamilienhausbereich im Bestand um 5 Prozent. Man zahlt je nach Ort einen Preis in Höhe von 120.000 Euro in Stadthagen bis zu 206.000 Euro in der Wedemark. 182.000 Euro muss man für gebrauchte Einfamilienhäuser in Hannover investieren, berichtet Eberhard Steckhan, Vorsitzender des RDM Bezirksverbandes Hannover. In einer guten Lage kostet ein Haus im Durchschnitt sogar 260.000 Euro. In den anderen Teilen des Regierungsbezirkes Hannover sind die Eigenheime erschwinglicher. In Celle, Bad Pyrmont und Holzminden zahlt man um die 142.000 Euro für ein gebrauchtes Einfamilienhaus. Sarstedt und Springe liegen mit 150.000 Euro beziehungsweise 155.000 Euro ebenfalls im unteren Preis-segment. Nienburg bildet mit 165.000 Euro einen guten Durchschnitt.

Doppel- und Reihenmittelhäuser

Weniger Nachfrage und somit auch zurückgehende Preise beobachtet der RDM bei Doppel- und Reihenmittelhäusern in Niedersachsen. Hier wurden Preisrückgänge bis zu 7 Prozent bei Doppelhaushälften und bis zu 5,8 Prozent bei Reihenmittelhäusern im mittleren Marktsegment im Bestand festgestellt. Im Neubausegment kam es zu Preisreduzierungen von 2 Prozent bei beiden Objekttypen. Eine gebrauchte Doppelhaushälfte kostet im Durchschnitt 138.000 Euro, ein Neubau 172.000 Euro. Reihenmittelhäuser sind nur geringfügig günstiger. 117.000 Euro muss man für ein gebrauchtes Reihenhaus und 152.000 Euro für ein neu gebautes Haus veranschlagen.

Laut der RDM Marktbeobachtung sind die Preisrückgänge im Regierungsbezirk Hannover geringer ausgefallen. Bei Doppelhaushälften sind das 3,5 Prozent und diese kosten somit im Durchschnitt 138.000 Euro. „Im mittleren Preissegment sind die Doppelhäuser nur geringfügig günstiger als freistehende Einfamilienhäuser“, berichtet Steckhan vom RDM. In der Region Hannover besteht zwischen beiden Haustypen eine Preisdifferenz von lediglich 22.000 Euro.

Die Preise für Reihenmittelhäuser in der Region Hannover sind im mittleren Wohnwertbereich im Vergleich zum Vorjahr stabil geblieben. Für ein solches Objekt muss man 125.000 Euro einkalkulieren. Dennoch ist die Preisspanne in den einzelnen Regionen recht unterschiedlich. Diese reicht von 165.000 Euro in Burgdorf, über 156.000 Euro in Hannover und der Wedemark bis hin zu 95.000 Euro in Stadthagen.

Bauland

Der bereits im letzen Jahr beobachtete leichte Preisrückgang von Bauland setzte sich in diesem Jahr weiter fort. Die RDM-Marktanalyse ermittelte bei den Baugrundstücken für Einfamilienhäuser in normalen Wohnlagen eine Reduzierung von 3,8 Prozent. „Der Wert für Bauland differiert in Niedersachsen erheblich“, stellt der Landesvorsitzende Wolfgang Grasse fest. „Vor allem in den Städten werden auf Grund des geringen Bauplatzangebotes hohe Preise beobachtet.“ Der Quadratmeter Bauland in normaler Wohnlage kostet gegenwärtig durchschnittlich 91 Euro. Spitzenreiter bei den Baulandpreisen ist Borkum mit 200 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Hannover mit 158 Euro pro Quadratmeter. Das günstigste Bauland kann man in Aurich für 30 Euro pro Quadratmeter erwerben.

Eberhard Steckhan aus Hannover erläutert, dass die Baulandpreise im Regierungsbezirk Hannover entgegen dem Niedersachsentrend einen leichten Preisanstieg von 1 Prozent verzeichnen konnten. Der Durchschnittswert beträgt 100 Euro pro Quadratmeter in normaler Wohnlage. Am teuersten ist das Bauland in der Region Hannover in Burgdorf mit 170 Euro pro Quadratmeter. Für ein 700 Quadratmeter großes Grundstück in normaler Wohnlage müssen Bauherren in Bad Pyrmont 60 Euro pro Quadratmeter veranschlagen. Im Vergleich dazu muss man in Hannover für ein solches Grundstück gut das Dreifache aufbringen (158 Euro pro Quadratmeter).


Eigentumswohnungen

Die RDM-Marktanalyse konnte auf dem Eigentumswohnungsmarkt im Neubausegment einen Aufwärtstrend niedersachsenweit beobachten. Eine Erholung der Preise mit einem Plus von 1 Prozent beim mittleren Wohnwert und 2,3 Prozent beim sehr guten Wohnwert konnte in diesem Herbst festgestellt werden. Landesweit liegen die Quadratmeterpreise für eine neu gebaute Wohnung mit einer sehr guten Lage bei 1.900 Euro. Ältere Eigentumswohnungen laufen auch in diesem Jahr nicht so gut. In diesem Markt kam es zu Preisrückgängen von 1,5 bis zu 7 Prozent. Besonders betroffen sind Wohnungen mit einer einfachen Ausstattung in ungünstiger Lage. Grasse empfiehlt, dass die Eigentümer diese Wohnungen von Grund auf renovieren sollten, um diese langfristig noch vermarkten zu können. Eine durchschnittliche, aus dem Bestand gekaufte Eigentumswohnung kostet in Niedersachsen rund 917 Euro pro Quadratmeter.

Im Regierungsbezirk Hannover liegt der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen „aus zweiter Hand“ bei 860 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Preisreduzierung von 3,5 Prozent, gegenüber dem Vorjahr. Hannover liegt allerdings über dem Durchschnittswert von Niedersachsen. Hier wurde ein Wert von 950 Euro pro Quadratmeter ermittelt. Im unteren Preissegment liegen Stadthagen und Sarstedt mit 500 und 690 Euro pro Quadratmeter. Etwas höher als Hannover liegen Nienburg und Bad Pyrmont mit 1000 Euro pro Quadratmeter. Entgegen dem Niedersachsentrend sind die Preise in der Region Hannover im Neubaubereich gefallen.

Wohnungsmieten

Die Preise für Mietwohnungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr landesweit kaum verändert. Es wurden geringe Preisrücknahmen im Schnitt von unter einem Prozent bei Bestands- und Neubauobjekten beobachtet. Im Durchschnitt der in Niedersachsen untersuchten Städte kostet eine Mietwohnung (mittlerer Wohnwert, Bestand) rund 4,50 Euro pro Quadratmeter. Vergleichbare neue Mietwohnungen liegen bei 5,50 Euro pro Quadratmeter.

Die Wohnungsmieten sind in der Region Hannover ebenfalls stabil geblieben. Wohnungen aus dem Bestand mit einem mittleren Wohnwert werden zwischen 3,30 Euro in Bad Pyrmont und 5,10 Euro pro Quadratmeter in der Wedemark vermietet. 5 Euro je Quadratmeter für eine gebrauchte Wohnung, die einen durchschnittlichen Standart bietet, sind derzeit in Hannover marktüblich. „Wer einen Neubau bevorzugt, muss von Mietpreisen ausgehen, die im Schnitt 1 bis 1,5 Euro pro Quadratmeter über den Bestandspreisen liegen“, ergänzt der Bezirksvorsitzende Steckhan. Er erläutert weiterhin, dass nach wie vor hochwertige Mietwohnungen in einer guten Lage sehr gefragt sind.

Zukünftige Marktentwicklung
Eine Prognose über die zukünftige Marktentwicklung abzugeben, fällt nicht leicht. Der RDM geht davon aus, dass die Trendwende am Immobilienmarkt noch ausbleiben wird. Als Ursachen dafür sieht Grasse die andauernde Konjunkturschwäche und die damit fehlenden Impulse auf dem Arbeitsmarkt. Aber auch die viel diskutierte Steuerreform verunsichert die Bevölkerung. Dabei liegen die Hypothekenzinsen unter 5 Prozent und die Kaufpreise sind niedrig. Dennoch halten sich potentielle Bauherren zurück und verschieben ihre Investitionspläne.

Die Immobilienbranche braucht verlässliche Rahmendaten sowie klare und verlässliche Bedingungen. Die Kaufinteressenten müssen Zuversicht und Sicherheit für ihre wirtschaftliche Zukunft zurückgewinnen. Wie sich eine noch mögliche Abschaffung der Eigenheimzulage auswirken wird, liegt auf der Hand. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien wird langfristig nicht angekurbelt werden. Der RDM betont daher immer wieder: Voraussetzung für eine nachhaltige Verbesserung der Immobilienmarktsituation ist neben den politischen Faktoren eine positive konjunkturelle Entwicklung und eine Verbesserung der Beschäftigungssituation. Vor dem Hintergrund unsicherer Arbeitsplätze ist eine Steigerung der privaten Immobiliennachfrage in naher Zukunft nicht zu erwarten.

Der RDM-Immobilien-Preisspiegel 2003/2004 kann beim RDM-Landesverband Niedersachsen (Emmichplatz 3, 30175 Hannover, Tel.: 0511-348 17 54 oder per e-mail: info@rdm-niedersachsen.de) gegen eine Gebühr in Höhe von Euro 19,00 inklusive MwSt. und Versandkosten bezogen werden.

Quelle und Kontaktadresse:
Ring Deutscher Makler Landesverband Niedersachsen e.V. (RDM) Emmichplatz 3, 30175 Hannover Telefon: 0511/3481754, Telefax: 0511/3480472