Mietrechtsänderungsgesetz verabschiedet / Wichtige und notwendige Korrekturen stehen noch aus / Streit zwischen Schwarz-Gelb und Rot-Grün geht weiter

(Berlin) - "Wir müssen unsere Hoffnung auf ein besseres, moderneres und gerechteres Mietrecht bis auf weiteres vertagen. Stattdessen tritt jetzt das von der Bundesregierung und der CDU/CSU/FDP-Bundestagsmehrheit beschlossene Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft", erklärte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, auf einer Pressekonferenz in Wiesbaden. "Enttäuschend ist, dass die Initiativen von SPD und Grünen, über den Bundesrat Korrekturen an diesem Gesetz vorzunehmen bzw. Verbesserungen durchzusetzen, gescheitert sind. Die CDU-geführten Bundesländer und die großen Koalitionen stimmten auf der letzten Sitzung des Bundesrates am 1. Februar nicht für die Anrufung des Vermittlungsausschusses."

Mietrechtsänderungsgesetz: Viel Schatten, wenig Licht

"Wir haben dafür gesorgt, dass das neue Mietrechtsänderungsgesetz auch positive Regelungen für Mieter enthält und noch in letzter Sekunde Klarstellungen und Verbesserungen, wie zum Beispiel die geänderte Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen, verabschiedet wurden", erklärte Siebenkotten.

So begrüßt der Deutsche Mieterbund, dass es jetzt erstmals eine gesetzliche Regelung zum Contracting gibt. Mit der Umstellung auf derartige Wärmelieferungsverträge sollen keine höheren Kosten für Mieter verbunden sein sollen (Warmmieten-Neutralität).

- Die Kündigungssperrfrist, die nach der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gilt, greift jetzt auch ein, wenn das Mietshaus an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts veräußert wird.

- Positiv ist auch, dass die Landesregierungen die Möglichkeit bekommen, Städte mit besonderen Wohnungsproblemen auszuweisen, in denen dann die Miete nur noch höchstens um 15 Prozent in drei Jahren steigen darf, statt bisher um 20 Prozent.

Die weiteren Klarstellungen gegenüber den ersten Gesetzentwürfen, wonach Mieterhöhungen nach energetischen Modernisierungen voraussetzen, dass Endenergie eingespart werden kann - also letztlich Heizkosten, oder Mieter darüber informiert werden müssen, dass sie sich nur noch einen Monat lang auf Härtegründe gegenüber den geplanten Baumaßnahmen berufen können, waren aus Mieterbund-Sicht ebenfalls dringend notwendige Korrekturen.

"Diese Gesichtspunkte ändern nichts daran, dass wir das Mietrechtsänderungsgesetz insgesamt entschieden ablehnen. Mehrere Neuregelungen beschneiden Mieterrechte oder schaffen sie ganz ab", so der Mieterbund-Direktor. "Das ist unakzeptabel:"

- Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz wird unter anderem das Mietminderungsrecht bei energetischen Baumaßnahmen für drei Monate ausgeschlossen.

- Die zu erwartende Mieterhöhung kann nicht mehr vor Beginn der Modernisierungsarbeiten als Härtegrund eingewandt werden.

- Ein neuer Kündigungstatbestand wird eingeführt, wenn der Mieter die Mietkaution nicht zahlt.

- Wohnungsräumungen aufgrund einstweiliger Verfügungen werden zulässig.
"Hier stellt sich nicht nur für uns die Frage, ob man noch von einem ausgewogenen und gerechten Mietrecht sprechen kann. Unabhängige Sachverständige, Richter, Wissenschaftler und Rechtsanwälte haben im Vorfeld auf eine mögliche Verfassungswidrigkeit hingewiesen und erklärt, solche Regelungen habe es in einem Rechtsstaat wie Deutschland noch nicht gegeben", sagte Siebenkotten.

Wichtige und notwendige Mietrechtsänderungen stehen noch aus

"Jetzt ist es an der Zeit, Mieterrechte zu stärken. Angesichts drastisch steigender Mieten in Großstädten, Ballungsgebieten und Universitätsstädten, insbesondere im Bereich der Wiedervermietungsmieten, besteht dringender Handlungsbedarf. Natürlich muss hier der Wohnungsneubau angekurbelt werden. Kurzfristig helfen aber nur Änderungen im Mietrecht, mit denen Preissprünge im Wohnungsbestand verhindert werden müssen", erklärte der Mieterbund-Direktor. "Unsere Forderungen sind:"

- Die bisherigen Mieterhöhungsregelungen gelten nur für bestehende Mietverhältnisse. Bei einem Mieterwechsel, das heißt beim Abschluss eines neuen Mietvertrages, dagegen kann der Vermieter die Miete in nahezu beliebiger Höhe festsetzen. Leidtragende dieser Rechtslage sind die etwa 10 Prozent der Mieterhaushalte, die jährlich die Wohnung wechseln bzw. aus beruflichen Gründen umziehen müssen, junge Menschen, die eine Familie gründen, oder Studenten, die neu in die Stadt ziehen. Damit diese Mietergruppen eine Chance auf dem Wohnungsmarkt haben, ist eine Obergrenze erforderlich. Diese Wiedervermietungsmieten sollen höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen.

- Die Begrenzung der Wiedervermietungsmieten ist auch deshalb wichtig, weil die Wiedervermietungsmieten von heute die Bestandsmieten von morgen sind. Da bei den ortsüblichen Vergleichsmieten und den Zahlen des örtlichen Mietspiegels nur die Vertragsabschlüsse der letzten vier Jahre einfließen, besteht auch hier Handlungsbedarf. Deshalb sollen bei der ortsüblichen Vergleichsmiete künftig alle Mieten berücksichtigt werden, nicht nur die teuren Vertragsabschlüsse der letzten vier Jahre.

- Um allzu drastische Mietpreissteigerungen in bestehenden Mietverhältnissen zu verhindern, gibt es eine Kappungsgrenze. Zurzeit erlaubt sie Mieterhöhungen bis zu 20 Prozent in drei Jahren. Künftig sollten es maximal 15 Prozent in vier Jahren sein.

- Im Maklerrecht muss das Bestellerprinzip realisiert werden. Die bisherige Praxis, dass Makler Dienstleistungen für Vermieter erbringen, aber in der Regel Mieter die Provision zahlen müssen, ist unfair und muss abgestellt werden.

- Bei Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen muss immer die tatsächliche Wohnfläche zugrunde gelegt werden. Dies ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der Toleranzen bis zu 10 Prozent akzeptiert, nicht gewährleistet. Das kann bedeuten, dass Mieter für eine 100 qm große Wohnung Miete, Betriebskosten oder Mieterhöhungen zahlen müssen, obwohl die Wohnung tatsächlich nur 90 qm groß ist.

- Auch die energetische Sanierung der Gebäudebestände kann zu drastischen Mieterhöhungen führen. Nach geltendem Recht darf der Vermieter 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Fallen Modernisierungskosten in Höhe von 200 Euro/qm an, bedeutet das für den Mieter einer 70 qm großen Mietwohnung eine monatliche Mieterhöhung von 128 Euro im Monat. Diese Erhöhung ist auch bei einer erfolgreichen und guten Sanierung nicht über niedrigere Heizkosten auszugleichen. Diese gesetzliche Mieterhöhungsregelung ist zudem ungerecht und schon dem Grunde nach falsch. Im Ergebnis zahlt allein der Mieter die Kosten. Dabei hängt der Umfang der Mieterhöhung von den Kosten der Modernisierung ab. Dagegen wird nicht gefragt, ob die energetische Sanierung sinnvoll und erfolgreich war, ob tatsächlich Energie und damit Heizkosten eingespart werden. Deshalb sollte die Modernisierungs-Mieterhöhungsregelung ersatzlos gestrichen werden. Stattdessen muss im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete die energetische Qualität der Wohnung für die Bestimmung der Miete entscheidend sein. Als Übergangslösung, bis energetische Mietspiegel eine Differenzierung nach Energieeffizienzstandards zulassen, kann ein Zuschlag zur bisherigen Kaltmiete im Umfang der konkreten Energie- und damit Heizkostenersparnis erlaubt werden. So wird der Umfang der Energieeinsparung Maßstab für die Höhe der zu zahlenden Mieterhöhung.

Bundesratsinitiativen geplant

"Wir begrüßen, dass Bundesländer, wie Hamburg, Nordrhein-Westfalen und jetzt auch Niedersachsen, bereits Bundesratsinitiativen zu Mietpreisbegrenzungen, zur Neuregelung des Maklerrechts oder für eine Reform des Wohngeldgesetzes angekündigt haben", erklärte Siebenkotten. "So bleibt das Mietrecht auf der politischen Tagesordnung und die Regierungsparteien bzw. die Oppositionsparteien können bis zur Bundestagswahl deutlich machen, welche Position sie bei den aktuellen wohnungspolitischen und mietrechtlichen Fragen einnehmen."

Quelle und Kontaktadresse:
Deutscher Mieterbund e.V. (DMB) Pressestelle Littenstr. 10, 10179 Berlin Telefon: (030) 223230, Telefax: (030) 22323100