Mieterhöhungsbegründung mit Mietspiegel, nicht mit Sachverständigengutachten / Mieterbund: BGH-Entscheidungen schaffen Rechtssicherheit

(Berlin) - "Die Urteile schaffen Rechtssicherheit und Rechtsklarheit. Auch Mieterhöhungen in Zechensiedlungen oder Soldatensiedlungen können mit Hilfe des lokalen Mietspiegels begründet werden", kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die am 3. Juli gefällten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 263/12 und BGH VIII ZR 354/12). "Ein Sachverständigengutachten, das nur Wohnungen in einer dieser Siedlungen berücksichtigt, ist für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dagegen ungeeignet."

In einem Fall ging es um die Zechensiedlung Neustadt in Ahlen, in dem anderen Fall um eine in Geilenkirchen im Jahr 1953 errichtete ehemalige Soldatensiedlung. Beide Male hatten die Landgerichte der Mieterhöhungsklage der Vermieter ganz oder teilweise stattgegeben und dies mit Sachverständigengutachten begründet. Die Sachverständigen hatten sich in ihren Gutachten ausschließlich auf Wohnungen aus diesen Siedlungen gestützt, die zudem den Vermietern selbst gehörten.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass Gutachten als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ungeeignet sind, wenn sie nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung berücksichtigen, die im Eigentum ein und desselben Vermieters stehen. Denn der Sachverständige müsse bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen. Deshalb sei auch in diesen Fällen auf den lokalen Mietspiegel zurückzugreifen. Sieht der Mietspiegel neben den üblichen Mietspiegelspannen auch noch einen so genannten Einfamilienhaus-Zuschlag vor, kann die ortsübliche Vergleichsmiete auch oberhalb der ausgewiesenen Mietspiegelspannen festgesetzt werden.

Siebenkotten: "Nach dem Gesetz kann eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete entweder mit dem Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten begründet werden. Im Zweifel ist der Mietspiegel die zuverlässigste Begründungsform, da dieser auf einer breiten Datenbasis beruht."

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