Mieter sollten vor dem Urlaub Schlüsselfragen klären / Vermieter muss in Notfällen Zutritt zur Wohnung haben

(Berlin) - Sommerzeit ist Reisezeit, viele Mieter sind wochenlang nicht zu Hause. „Mieter haben allerdings eine Obhutspflicht“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des IVD Bundesverbands. „Sie müssen dafür sorgen, dass voraussehbare Schäden in und an der Wohnung vermieden werden – auch dann, wenn sie nicht zu Hause sind.“ Dazu gehört es auch, den Vermieter darüber zu informieren, wer außer dem Mieter über einen Schlüssel zur Wohnung verfügt, damit dieser sich in Notfällen Zutritt zur Wohnung verschaffen kann – beispielsweise bei einem Wasserrohrbruch. Informieren Mieter den Vermieter nicht, müssen sie möglicherweise Schadenersatz leisten, wenn es während der Abwesenheit zu einem Schaden in der Wohnung kommt (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 164/70).

Einen Schlüssel für den Notfall „vorsichtshalber“ für sich behalten darf der Vermieter nicht – es sei denn, es ist der ausdrückliche Wunsch des Mieters. „Aber auch dann darf der Vermieter die Wohnung nur in wirklichen Notfällen betreten – er kann nicht einfach behaupten, nach dem Rechten sehen zu wollen“, erklärt Schick.

Eine der ersten „Schlüsselfragen“ zwischen Mieter und Vermieter stellt sich noch vor dem Einzug in die neue Wohnung: Wie viele Schlüssel muss der Vermieter aushändigen? In der Regel sind es mindestens zwei Schlüssel, die der Mieter jeweils für Wohnungstür, Haustür, Briefkasten, Keller und Boden erhält.

„Es kann jedoch sinnvoll sein, dem Mieter mehr Schlüssel zur Verfügung zu stellen“, rät Schick. Denn Anspruch auf einen eigenen Schlüssel hat zum einen jeder, der den Mietvertrag mit unterschrieben hat, aber auch Lebenspartner, größere Kinder oder Großeltern, die mit in der Wohnung leben. Viele Mieter brauchen zudem zusätzliche Schlüssel für die Putzfrau oder die Tagesmutter. „Mit zwei Schlüsseln kommen die Wenigsten hin“, so Schick. Auch ein alleinstehender Mieter kann zwei Schlüssel verlangen – nämlich um einer Vertrauensperson im Urlaub den Zugang zu ermöglichen (Amtsgericht Berlin-Schöneberg, Az. 103 C 406/90).

„Auf diese Schlüssel hat der Mieter einen Anspruch, der Vermieter kann sie ihm nicht verweigern. Das gilt auch, wenn der Zusatzbedarf erst nach dem Einzug entsteht. „Die Kosten für nachträgliche angefertigte Schlüssel trägt aber der Mieter“, so Schick.

Die Frage, ob Mieter Haus- oder Wohnungsschlüssel ohne Erlaubnis des Vermieters selber nachmachen lassen dürfen, ist gerichtlich nicht eindeutig geklärt: „Am besten ist es daher, wenn Mieter ihren Vermieter darüber informieren, wenn sie Nachschlüssel anfertigen lassen und für wen diese gedacht sind“, sagt Schick.

Immer öfter müssen sich Mieter ohnehin zwangsläufig an den Vermieter wenden, wenn sie weitere Schlüssel brauchen: Mittlerweile haben viele Häuser eine moderne Schließanlage. „Wer hierfür einen Schlüssel nachmachen lassen will, der braucht einen Berechtigungsschein – und den hat der Vermieter“, so Schick.

Wer den Schlüssel verliert, haftet

Der Mieter muss auf alle seine Schlüssel gut acht geben: Zieht er aus, ist er dazu verpflichtet, dem Vermieter alle Schlüssel zurückzugeben – auch diejenigen, die er auf eigene Kosten hat nachmachen lassen. Kann er dies nicht, haftet er bei Verschulden für den Verlust. „Wenn dann noch die Möglichkeit besteht, dass jemand mit dem verlorenen oder auch gestohlenen Schlüssel sich unberechtigt Zutritt verschafft, kann der Vermieter das Haustürschloss auswechseln lassen und von dem Mieter, der den Schlüssel verloren hat, Schadenersatz verlangen“, so Immobilienexpertin Bettina Baumgarten, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentums-recht in der Kanzlei „bethgeundpartner I immobilienanwälte“ in Hannover. „Das kann für den Mieter sehr teuer werden – insbesondere wenn eine völlig neue Schließanlage installiert werden muss“, sagt sie. Allerdings muss der Vermieter den Mieter dann schon bei Übergabe der Schlüssel darauf hinweisen, dass es ihn teuer zu stehen kommt, wenn durch seine Schuld die Schließanlage ausgetauscht werden muss. Andernfalls trifft ihn möglicherweise ein Mitverschulden. Zudem zahlt auch die Hausratversicherung eines Mieters nicht, wenn mit einem schuldhaft verlorenen Schlüssel Haushaltsgegenstände gestohlen werden.

Der Mieter muss zwar nur zahlen, wenn ihn Schuld am Verlust trifft. Aber die Gerichte urteilen hier sehr streng: Wer die Handtasche samt Schlüssel im Auto liegen lässt, muss für den Schlüsselverlust haften, wenn sein Wagen aufgebrochen wird. Dagegen haftet er nicht, wenn ihm die Handtasche samt Schlüssel auf der Straße gewaltsam entrissen wurde. Eine Klausel in einem vorformulierten Mietvertrag, wonach der Mieter auch ohne Schuld die Folgekosten zu tragen hat, ist unwirksam (Landgericht Hamburg, Az. 316 S 55/98).

Der Mieter muss auch nicht haften, wenn der Schlüssel zum Beispiel bei einer Bootspartie ins Wasser gefallen und damit unerreichbar ist, also keine Gefahr besteht, dass jemand den Schlüssel unberechtigt benutzt. Das Gleiche gilt, wenn nichts auf den Eigentümer des Schlüssels hinweist und der Finder mit ihm nichts anfangen kann. „Allerdings kommt ein Mieter in einem Rechtsstreit nicht weit mit der bloßen Behauptung, der Schlüssel sei in einen See gefallen“, berichtet Baumgarten. „Er muss vielmehr beweisen, wie und wo er verloren gegangen ist“, sagt die Expertin mit Hinweis auf ein Urteil des Landgerichts Münster (Az 10 S 63/89). In der Regel kann sich der Mieter auch nicht damit herausreden, dass der Schlüssel schon seit mehreren Jahren verloren ist und ihn seither niemand missbraucht hat (Amtsgericht Münster, Az. 48 C 2430/02).

Quelle und Kontaktadresse:
Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. Jürgen Michael Schick, Bundespressesprecher / Vizepräsident, Presse- und Öffentlichkeitsarbeit Littenstr. 10, 10179 Berlin Telefon: (030) 275726-0, Telefax: (030) 275726-49