Mietendeckel-Aus hat gute Folgen: Mieter und Vermieter sitzen wieder an einem Tisch

(Berlin) - Mietnachzahlungen müssen fair, sozial gerecht und individuell geregelt werden / Pauschale Mietstundungen schaden kleinen Privatvermietern / Was Mieter und Vermieter jetzt beachten müssen

Mit dem Ende des Berliner Mietendeckels sitzen Mieter und Vermieter wieder an einem Tisch. Das Bundesverfassungsgericht hat mit seiner Entscheidung die notwendige Rechtssicherheit geschaffen und bestätigt, dass für Deutschland das Mietrecht im BGB geregelt ist und zugleich Vertragsfreiheit herrscht. Nun sind Mieter und Vermieter an der Reihe, im gemeinsamen Gespräch zu klären, wie und in welchem Zeitraum offene Mietzahlungen getätigt werden.

"Mieter und Vermieter müssen sich zeitnah zusammensetzen und die Nachzahlung offener Mieten gemeinsam regeln", sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD. "Dass der Mietendeckel keinen Bestand haben würde, war den meisten Menschen von Vornherein klar. Dennoch treffen die Mietnachzahlungen manche Leute mitten in der Corona-Pandemie. Wir brauchen daher individuelle und sozial verträgliche Lösungen."

Mietnachzahlungen infolge des vom Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärten Berliner Mietendeckels betreffen sowohl Bestandsmietverträge, deren Mieten infolge des Mietendeckels abgesenkt wurden, als auch Mietverträge, die während des Mietendeckels mit einer BGB-Miete vereinbart wurden. "Der Berliner Bausenator Sebastian Scheel hat den Berliner Mietern vorgegaukelt, dass sich Mieten nach Belieben festsetzen und sogar absenken lassen. Es liegt daher in seiner persönlichen Verantwortung, nun in Härtefällen einzustehen", sagt Schick.

Insbesondere sollte es keine pauschalen Mietstundungen geben, da der Mietendeckel häufig in sehr guten Lagen greifen konnte. Das würde vor allem kleine Privatvermieter treffen, die infolge des Mietendeckels ungerechtfertigte Mindereinnahmen hatten und nun ein zweites Mal um ihre Einnahmen gebracht würden. "Mieter in Ku'Damm-Seitenstraßen und in Dahlem brauchen keine Mietstundungen", sagt Schick, "Sie konnten sich die Mieten vor dem Mietendeckels leisten und in der Zeit des Mietendeckel ohne Weiteres Rücklagen bilden."

Was Mieter und Vermieter jetzt wissen müssen

1. Nachzahlungspflichten des Mieters

Da der Mietendeckel von Anfang an unwirksam ist, sind die Vorschriften des BGB in Kraft geblieben. Soweit der Vermieter die Miete zum 1. März 2020 auf die Stichtagsmiete zum 18.6.2019 beziehungsweise zum 1. Dezember 2020 (oder zum 23.11.2020) auf die Kappungsgrenze abgesenkt hat, muss der Mieter die Miete nachzahlen. Eine besondere Frist sieht das Gesetz hierfür nicht vor. Vermieter sollten jedoch auf die Situation der Mieter Rücksicht nehmen und ihre Mieter darüber informieren, dass sie zum nächsten Fälligkeitstermin wieder die vertraglich vereinbarte Miete zahlen müssen, und ihnen den Betrag nennen, den sie nachzahlen müssen Im Zweifel sollten großzügige Fristen eingeräumt werden. In besonderen Härtefällen sollten Mieter und Vermieter einvernehmlich individuelle Lösungen finden. Ziel muss es sein, Kündigungen des Mietvertrages wegen Zahlungsverzugs zu vermeiden.

2. Neuvertragsmieten

Soweit Vermieter bei einer Wiedervermietung neben der nach dem Mietendeckel zulässigen Miete noch die nach dem BGB zulässige Miete vereinbart haben, gilt rückwirkend ab Vertragsschluss die sogenannte BGB-Miete, die von den Mietervertretern als "Schattenmiete" verunglimpft wurde. Die Differenz müssen die Mieter nachzahlen.

3. Mieterhöhungen

Zwischenzeitlich erfolgte Mieterhöhungen werden mit dem Urteil wirksam. Im Mietvertrag vereinbarten Staffelmieten werden wieder aktiviert und gelten rückwirkend.

Soweit Vermieter von ihren Mietern die Zustimmung zu einer Anhebung der Miete nach § 558 BGB verlangt haben und die Klage noch bei dem Zivilgericht anhängig ist, muss das Gericht darüber jetzt nach den Vorschriften des BGB entscheiden.

4. Bußgeldverfahren gegen Vermieter

Sofern ein Vermieter gegen die Regelungen des Mietendeckels verstoßen hat, sind entsprechende Bußgeldverfahren sofort einzustellen. Wurde bereits ein Bußgeld bezahlt, sollte dies mit dem Hinweis, dass das Gesetz zu keinem Zeitpunkt gültig war und niemals Rechtskraft erlangt hat, zurückverlangt werden.

Quelle und Kontaktadresse:
Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. Heiko Senebald, Leiter Kommunikation Littenstr. 10, 10179 Berlin Telefon: (030) 275726-0, Fax: (030) 275726-49