Haus und Grund nicht gedankenlos bereits zu Lebzeiten auf die Nachkommen übertragen / Vertragsgestaltung sollte auch Regelungen für später eintretende Änderungen beinhalten

(Stuttgart) - Alljährlich stehen viele Eltern vor der Frage, ob sie Haus- und Grundeigentum bereits vorzeitig zu Lebzeiten auf ihre Nachkommen übertragen sollen.

Während die vorzeitige Immobilienübertragung bei "betuchteren" Familien häufig ein beliebtes Mittel ist, den Nachkommen eine höhere Erbschaftsteuer im Todesfall zu ersparen, so der Nürnberger Fachanwalt für Erb- und Steuerrecht Dr. Norbert Gieseler, Vizepräsident der DANSEF Deutsche Anwalts-, Notar- und Steuerberatervereinigung für Erb- und Familienrecht e. V., Stuttgart, sollten Mitbürger, bei denen das Einfamilienhaus den wesentlichen Vermögensgegenstand darstellt, jedoch eher vorsichtiger mit einer vorzeitigen Übertragung umgehen.

- Nach Übertagung nicht mehr "Herr im eigenen Haus"
Bei jeder vorzeitigen Übertragung gelte es zu bedenken, dass der Übertragende nach der Übertragung nicht mehr "Herr im eigenen Haus" sei. So kennt der Erbrechtsfachmann aus eigener Praxis z. B. Fälle, wo der Sohn als neuer Eigentümer monatelang auf Reisen war und seine Eltern in dieser Zeit händeringend versuchten, seine Zustimmung zur Eintragung einer kleinen Grundschuld auf das Haus zu erhalten, um das "Dach reparieren" zu können.

Auch wenn die vorzeitige Übertragung des Haus- und Grundeigentums in der Regel durch die Einräumung eines lebenslangen Wohn- oder Nießbrauchsrechts und dessen Eintragung im Grundbuch für den Übertragenden abgesichert werde, heiße dies noch lange nicht, dass man sich dieser Stellung bis zu seinem Lebensende auch sicher sein könne. Dies gelte insbesondere dann, so mahnt Gieseler, wenn die Kinder, z. B. zum Zwecke der Geschäftsgründung, einen Kredit aufnehmen, zu dessen Besicherung das übertragene Haus herangezogen wird. Da das im Grundbuch eingetragene Wohn- oder Nießbrauchsrecht einen "kapitalisierten" Wert darstelle, der den Forderungen der finanzierenden Bank im Falle einer notwendig werdenden Zwangsversteigerung vorangehe, werde von der finanzierenden Bank in aller Regel verlangt, dass der Berechtigte des Wohn- und Nießbrauchsrechts mit seinem Recht hinter die einzutragende Grundschuld oder Hypothek zurücktrete und dieser den Vorrang einräume.

Kann der Sohn sodann eines Tages den Kredit nicht mehr bedienen und es kommt zu einer Zwangsversteigerung, so Gieseler, sind "Haus und Hof" oft verloren. Da bei Zwangsversteigerungen häufig nur ein Bruchteil des tatsächlichen Immobilienwertes erzielt werde, können die Berechtigten in der Regel auch nicht mehr mit einer finanziellen Entschädigung in Geld für das verlorene Wohn- oder Nießbrauchsrecht rechnen. In der Regel werde der Versteigerungserlös von der fälligen Hauptforderung und den aufgelaufenen Zins und Zinseszinsen sowie der weiteren Kosten völlig aufgefressen.
- Vorsicht bei Übertragung oder Erbeinsetzung bei "Pflege in gesunden und in kranken Tagen"
Vorsicht sei auch bei notariellen Übergabe- und Erbverträgen geboten, in denen sich Kinder als Gegenleistung für eine vorzeitige Hausübertragung oder Erbeinsetzung zur "Pflege in gesunden und in kranken Tagen" verpflichten. Ist hier nicht schon vorher genau geregelt, was erfolgen soll, wenn die Eltern z. B. später in ein Heim eingewiesen werden müssen oder die Kinder nach Jahren ihrem Versprechen nicht mehr nachkommen, können sich hieraus Streitigkeiten ergeben, die bisweilen bis zum Bundesgerichtshof in Karlsruhe gehen, so betont Gieseler.

So habe der Bundesgerichtshof erst soeben am 05.10.2010 (Az.: IV ZR 30/10) entschieden, dass in dem Fall, wenn mit einem Erbvertrag, durch den der Erblasser den Bedachten zum Erben bestimmt, ein gegenseitiger Vertrag unter Lebenden verbunden ist, in dem der Bedachte sich zum Erbringen von Pflegeleistungen verpflichtet und der Erblasser weitere Verpflichtungen übernimmt (hier: keine Veräußerung oder Belastung seines Hausgrundstücks zu Lebzeiten), letzterer wegen unterbliebener Pflegeleistungen zwar gemäß § 323 BGB von diesem Vertrag und zugleich nach § 2295 BGB vom Erbvertrag zurücktreten kann. Ein derartiger Rücktritt komme jedoch erst dann in Betracht, wenn der Erblasser den Bedachten unter Fristsetzung zuvor vergeblich aufgefordert habe, die im Einzelnen zu bezeichnenden Pflegeleistungen zu erbringen.

Noch komplizierter, so Gieseler, wird es dann, wenn die Eltern oder der/die Überlebende von beiden später in ein Heim eingewiesen werden muss. Denn dann kann die Problematik eintreten, dass die Kinder die Leistungen zwar erbringen wollen, dieses aber durch den Heimaufenthalt "unmöglich" geworden ist. Alle diese Möglichkeiten, die später noch eintreten könnten, sollten daher bereits bei Vertragsschluss bedacht und entsprechende Regelungen bereits in dem Vertrage getroffen werden.

Vor diesem Hintergrund mahnt Gieseler denn auch, sich vor jeder geplanten Maßnahme imfassend rechtlich und auch steuerlich beraten zu lassen, wobei er u. a. auch auf die bundesweit mehr als 700 auf Erbrecht, Erbschaftsteuerrecht und Scheidungsrecht spezialisierten Rechtsanwälte und Steuerberater der DANSEF Deutsche Anwalts-, Notar- und Steuerberatervereinigung für Erb- und Familienrecht e. V., www.dansef.de verwies.

Quelle und Kontaktadresse:
Deutsche Anwalts-, Notar- und Steuerberatervereinigung für Erb- und Familienrecht e.V. (DANSEF) Pressestelle Theodor-Heuss-Str. 11, 70174 Stuttgart Telefon: (0711) 30589310, Telefax: (0711) 30589311