GdW begrüßt BGH-Urteil zur Begrenzung von Mieteransprüchen bei unwirksamer Endrenovierungsklausel

(Berlin) - Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seinem heutigen (27. Mai 2009) Urteil (VIII ZR 302/07) eine seit langem strittige Rechtsfrage im Zusammenhang mit Mieteransprüchen bei unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln entschieden. Danach kann ein Vermieter bei unwirksamer Endrenovierungsklausel lediglich einem Erstattungsanspruch des Mieters wegen ungerechtfertigter Bereicherung ausgesetzt sein, wenn der Mieter im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Endrenovierungsklausel bei seinem Auszug Schönheitsreparaturen durchführt.

"Die Entscheidung ist insoweit zu begrüßen, als der BGH für diese Fälle ausdrücklich Ansprüche der Mieter auf Schadensersatz oder Aufwendungsersatz ausgeschlossen hat", erklärte Lutz Freitag, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. "Nicht richtig sei allerdings, dass der BGH den Wert der herauszugebenden Bereicherung nach der vom Mieter erbrachten Leistung berechnet sehen will und nicht danach, um wie viel diese Leistung tatsächlich das Vermögen des Vermieters gemehrt hat. Dieser Betrag sei nämlich in aller Regel wesentlich geringer und auch der rechtlich zutreffende."

Die Ansprüche auf Schadens- oder Aufwendungsersatz hätten in der Regel zu noch höheren Erstattungsansprüchen der Mieter geführt, die auf keinen Fall gerechtfertigt wären. Denn aufgrund der jahrzehntelangen unangefochtenen Praxis mit Schönheitsreparaturklauseln sind Vermieter und Mieter in der Vergangenheit bis zum Einsetzen der hinlänglich bekannten BGH-Rechtsprechung zu unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln von der Ausgewogenheit und Wirksamkeit von Regelungen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen durch die Mieter ausgegangen.

Die Begrenzung der Mieteransprüche durch den BGH allein auf Bereicherungsrecht ist in diesem Zusammenhang unbedingt notwendig. Der Wert der Bereicherung ist nach dem BGH vom Gericht nach Zivilprozessordnung zu schätzen. Deswegen ist der konkrete Rechtstreit insoweit vom BGH auch an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden. Das Landgericht muss nun ermitteln, wie hoch der Wert der Bereicherung ist.

Der BGH sieht in solchen Fällen Anhaltspunkte für die Berechnung des Wertes in dem Arbeitseinsatz des Mieters und den Kosten für das notwendige Material sowie der Vergütung für seine Helfer. Nach Bereicherungsrecht wäre es jedoch richtig gewesen, den Wert der Bereicherung des Vermieters zu ermitteln. Das bedeutet: Richtigerweise müsste die Differenz im Mietwert der Räume mit und ohne Renovierung ermittelt werden. Hier bleibt abzuwarten, wie die Rechtsprechung sich dazu entwickeln wird.

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