Fristlose Kündigung bei gefälschter Vorvermieterbescheinigung möglich / Deutscher Mieterbund nennt BGH-Urteil nachvollziehbar

(Berlin) - "Das Urteil des Bundesgerichtshofs ist nachvollziehbar. Wer beim Abschluss des Mietvertrages seinem künftigen Vermieter eine gefälschte Vorvermieterbescheinigung vorlegt, muss mit der fristlosen Kündigung rechnen", kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 107/13). "Erkennt der Vermieter aber die Fälschung, kann er nicht jahrelang warten, bis er eine fristlose Kündigung ausspricht. Dann muss er auch sofort handeln, also kündigen."

Der Mieter hatte auf Verlangen des Vermieters eine so genannte Vorvermieterbescheinigung vorgelegt. Darin "bestätigte" der frühere Vermieter, der Mieter habe die Kaution und die Miete immer pünktlich gezahlt und seine Pflichten aus dem Mietverhältnis stets pünktlich erfüllt. Diese Bescheinigung war gefälscht. Als Jahre später ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters eröffnet wurde, kündigte der Vermieter.

Der Bundesgerichtshof sah in der Vorlage einer gefälschten Vorvermieterbescheinigung eine erhebliche Verletzung vorvertraglicher Pflichten und hielt die fristlose Kündigung grundsätzlich für berechtigt. Sollte der Vermieter allerdings schon im Jahr des Vertragsabschlusses gewusst haben, dass die Vorvermieterbescheinigung gefälscht war, dann wäre eine Kündigung drei Jahre später möglicherweise wegen Verspätung unwirksam gewesen. Diese Frage muss jetzt die Vorinstanz klären.

Siebenkotten: "Wer betrügt und gefälschte Unterlagen vorlegt, riskiert die fristlose Kündigung. Der Vermieter ist aber verpflichtet, zeitnah zu kündigen. Er kann dem Mieter, der möglicherweise jahrelang die Miete pünktlich gezahlt hat, nicht drei Jahre später mit dem Argument 'Täuschung bei Vertragsabschluss' fristlos kündigen."

Vorvermieterbescheinigungen oder Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen werden immer öfter von Vermietern gefordert. Allerdings hat der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 238/08) schon 2009 entschieden, dass der frühere Vermieter nicht verpflichtet ist, eine derartige Bescheinigung auszustellen. Damit wird die Forderung vieler Vermieter nach derartigen Bescheinigungen praktisch sinnlos.

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