BelWertV-Novelle: "Ein wichtiger Schritt auf dem Weg zu einer zeitgemäßen Immobilienbewertung" / vdp begrüßt Änderungen, sieht aber weiteren Optimierungsbedarf

(Berlin) - Die am Freitag vergangener Woche von der BaFin veröffentlichte Novelle der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) wird vom Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) in weiten Teilen begrüßt, aber in Teilaspekten als noch nicht ausreichend angesehen. "Für eine Novellierung der BelWertV war es höchste Zeit. Insgesamt führen die vorgenommenen Anpassungen zu verbesserten Rahmenbedingungen für die Beleihungswertermittlung. Damit ist ein wichtiger Schritt auf dem Weg zu einer zeitgemäßen Immobilienbewertung zurückgelegt. Wir danken der BaFin für die Offenheit, das Thema nun anzugehen", betonte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. Gleichzeitig merkte er an, dass nicht alle Chancen zur notwendigen Erneuerung genutzt worden seien und dass die Neuregelung weiteren Optimierungsbedarf aufweise.

Erleichterungen im Kleindarlehensgeschäft positiv

Positiv werden vom vdp insbesondere die beschlossenen Erleichterungen im Kleindarlehensgeschäft bewertet. Für Grundschulden einschließlich Vorlasten bis zu einer Höhe von 600.000 Euro können dann die Vereinfachungen bei der Wertermittlung nach § 24 BelWertV in Anspruch genommen werden. "Wie von uns im Rahmen der Konsultation vorgeschlagen, wird die Kleindarlehensgrenze von 400.000 auf 600.000 Euro erhöht. Diese Ausweitung folgt der Marktentwicklung und wird den Aufwand, der im Rahmen der Kreditbearbeitung bei den Instituten anfällt, spürbar reduzieren", so Tolckmitt.

Nutzung statistischer Verfahren stellt Fortschritt dar

Eine weitere wesentliche Anpassung der BelWertV betrifft die Nutzung computerunterstützter Bewertungsverfahren: Mit der Novelle wird erstmals die Nutzung statistischer Verfahren bei der Beleihungswertermittlung regulatorisch verankert. Die Nutzungsmöglichkeit bezieht sich auf Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen. Die Voraussetzungen für eine Verwendung computerunterstützter Bewertungsmodelle werden in § 19 Abs. 2 BelWertV beim Vergleichswertverfahren verankert, sehen nun jedoch u. a. zusätzliche Validierungs-, Qualitätssicherungs- und Überprüfungspflichten vor. So soll im Falle von Ein- und Zweifamilienhäusern zur Überprüfung stichprobenweise das Sachwertverfahren herangezogen werden. "Wir begrüßen ausdrücklich, dass die Nutzung statistischer Verfahren bei der Immobilienbewertung in der BelWertV verankert wird. Die Verfahren sind heute so weit ausgereift, dass sie verlässlich valide Ergebnisse liefern", kommentierte Tolckmitt. "Dass eine Nutzung im Bereich des selbstgenutzten Wohneigentums nun flächendeckend möglich ist, stellt für die Banken einen erheblichen Fortschritt dar. Deutschland drohte hier international den Anschluss zu verlieren." Nicht sachgerecht empfindet Tolckmitt jedoch die implementierte Stichprobenkontrolle durch den Sachwert: "Aus unserer Sicht ist die datenbasierte Vergleichswertermittlung der Sachwertermittlung methodisch weit überlegen und deshalb völlig ausreichend."

"Erlaubnis von Videobesichtigungen ist wichtiger Schritt nach vorne"

Nachdem die BaFin mit Beginn der COVID-19-Pandemie Videobesichtigungen vorübergehend erlaubt hatte, werden sie nun mit der BelWertV-Novelle dauerhaft zugelassen. Institute, die von dieser Möglichkeit Gebrauch machen, haben jedoch bei der Bewertung der Immobilien einen Abschlag in Höhe von mindestens 5 Prozent zu berücksichtigen. Zudem muss die erwartete Restnutzungsdauer der Immobilie mindestens 40 Jahre betragen. "Die Videobesichtigung hat sich in den vergangenen zwei Jahren bewährt, sie ist sicher und qualitativ gleichwertig zur traditionellen Vor-Ort-Besichtigung. Es ist positiv, dass die BaFin dies erkannt hat und die Videobesichtigung nun dauerhaft ermöglicht - ein deutlicher Schritt nach vorne", so Tolckmitt, der insbesondere die damit verbundenen Erleichterungen bei der Kreditbearbeitung für die Institute hervorhob.

Mindestkapitalisierungszinssätze werden an Zinsentwicklung gekoppelt

Zu den wesentlichen Neuerungen in der BelWertV zählt auch die Anpassung der Mindestkapitalisierungszinssätze. Anstelle der zuvor geltenden starren Zinssätze von mindestens 5 Prozent für Wohnimmobilien und 6 Prozent für Gewerbeimmobilien kommt zukünftig ein dynamisches Modell zum Einsatz: Demnach richten sich die Mindestkapitalisierungszinssätze jetzt zu einem festen Stichtag nach der Verzinsung der 30-jährigen Bundesanleihe, zu der ein Risikozuschlag in Höhe von 3 Prozent für Wohnimmobilien und 4 Prozent für Gewerbeimmobilien hinzugerechnet wird. Dabei sind Ober- und Untergrenzen vorgesehen: So werden die Zinssätze - unbenommen der Zuschläge für bestimmte Objektarten und der Abschläge für bestimmte erstklassige Immobilien - für Wohnimmobilien stets zwischen 3,5 Prozent und 5,5 Prozent sowie für Gewerbeimmobilien zwischen 4,5 Prozent und 6,5 Prozent liegen.

Die Pfandbriefbanken begrüßen die Koppelung der Mindestkapitalisierungszinssätze an die allgemeine Zinsentwicklung und die damit erreichte Dynamisierung. "Das neue Modell greift eines unserer wesentlichen Petita auf. Es führt in vielen Marktphasen zu sachgerechteren Kapitalisierungssätzen", betonte Tolckmitt.

Ungewünschte Ausschläge durch Stichtagsmodell

Kritisch beurteilt der vdp hingegen das verwendete Stichtagsmodell. Dieses sieht vor, dass die BaFin jährlich zum 1. Januar die Mindestkapitalisierungssätze auf Basis des tagesaktuellen Referenzzinses am 30. November des Vorjahres anpasst, wenn dieser zu diesem Zeitpunkt mindestens 0,5%-Punkte höher oder niedriger lag als zum Zeitpunkt der letzten Anpassungsberechnung. Der vdp hatte sich, so Tolckmitt, bereits in der Konsultation für die Verwendung eines längerfristigen Durchschnitts eingesetzt, um die Volatilität einer reinen Stichtagsbetrachtung zu reduzieren und dem unterschiedlichen Charakter von Kapital- und Immobilienmarkt gerecht zu werden. "In den vergangenen Wochen und Monaten trat genau das ein, was wir befürchtet und worauf wir die BaFin auch hingewiesen hatten: Zinssprünge - noch dazu so abrupte wie in diesem Jahr - können bei einer Stichtagslösung zu unsachgemäßen Ergebnissen führen, übrigens in beide Richtungen", so Tolckmitt. Es müsse dem Umstand Rechnung getragen werden, dass der Liegenschaftszins am Immobilienmarkt nun einmal träger reagiere als ein Kapitalmarktzins, wie man derzeit an den Märkten als Folge von Inflation, Zinswende und Ukraine-Krieg beobachten könne.

Als Alternative zum Stichtagsmodell hatte der vdp einen wenige Quartale umfassenden gleitenden Durchschnitt des Referenzzinses vorgeschlagen. Mit diesem Vorgehen könnten abrupte Ausschläge geglättet werden. Der vdp wird diesen Aspekt gegenüber der BaFin weiter aufgreifen.

Für nicht optimal hält der vdp auch den gewählten Referenzzins: Zwar sei nachvollziehbar, dass die BaFin auf einen öffentlich verfügbaren Zins zurückgreifen müsse. Jedoch sei die Korrelation zwischen der Performance der 30-jährigen Bundesanleihe und dem Liegenschaftszins am Immobilienmarkt besonders gering, erklärte Tolckmitt. "Sach- und praxisgerechter wäre die 10-jährige Bundesanleihe, denn diese Laufzeit korrespondiert zumindest stärker mit den in der gewerblichen Immobilienfinanzierung üblichen Kreditlaufzeiten von drei bis zehn Jahren."

IT-Umstellungen erfordern Übergangsfrist

Abschließend ist für den vdp unverständlich, dass die BelWertV-Novelle keine Übergangsfrist vorsieht - sie ist am Tag nach der Veröffentlichung in Kraft getreten. Die Annahme, dass die Kreditinstitute sofort sämtliche IT-Systeme auf die methodischen und prozessualen Änderungen der BelWertV umstellen, um BelWertV-konforme Gutachten erstellen zu können, ist unrealistisch. Darauf hat der vdp bereits in der Konsultationsphase hingewiesen. "Die sofortige Gültigkeit der BelWertV-Novelle ist in der Praxis nicht umsetzbar. Die Umstellungserfordernisse in den IT-Systemen der Kreditinstitute und der Drittanbieter für die Beleihungswertermittlung sind immens und nehmen einige Zeit in Anspruch", erläuterte Tolckmitt. Der vdp habe umgehend nach Veröffentlichung der BelWertV-Novelle Kontakt mit der BaFin aufgenommen und dafür appelliert, dass kurzfristig eine praktikable Lösung gefunden werde.

Quelle und Kontaktadresse:
Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V. (vdp) Carsten Dickhut, Bereichsleiter Kommunikation Georgenstr. 21, 10117 Berlin Telefon: (030) 20915100, Fax: (030) 20915101