ARGE Baurecht: Neues Wohnungseigentumsgesetz stärkt Eigentümer

(Berlin) - Das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG) tritt am 1. Juli in Kraft. „Das Gesetz stärkt die Handlungs- und Entscheidungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft“, lobt Rechtsanwalt Peter Oppler, Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). In der Vergangenheit mussten Eigentümergemeinschaften bauliche Veränderungen am gemeinsamen Haus einstimmig beschließen. Ohne Einstimmigkeit konnten wichtige Bauarbeiten nicht vergeben werden. Das hat in vielen Eigentümergemeinschaften zu enormen Modernisierungsstaus geführt. Damit ist nun Schluss. Ab sofort müssen Eigentümergemeinschaften Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung nicht mehr einstimmig beschließen, erläutert die ARGE Baurecht, es reicht die einfache Mehrheit.

Auch wenn die Wohnungseigentümer ihr gemeinschaftliches Eigentum dem Stand der Technik anpassen möchten, zum Beispiel durch den Einbau einer Solaranlage oder eines Aufzugs, dann benötigen sie dazu nur noch eine Dreiviertel-Mehrheit der stimmberechtigten Wohnungseigentümer, die allerdings zusammen mindestens die Hälfte aller Miteigentumsanteile halten müssen. Das erleichtert die Modernisierung alter Anlagen.

Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, der kauft kein Eigenheim auf der Etage, sondern, rein rechtlich betrachtet, neben dem ihm allein gehörenden Sondereigentum auch einen bestimmten Anteil an einem Grundstück. Dieses Grundstück - und damit auch das darauf stehende Haus - gehören der Eigentümergemeinschaft. Und obwohl der Käufer über sein Sondereigentum - also die Wohnung samt Keller und Garage – weitgehend frei verfügen kann, muss er sich in vielen Fragen nach der Gemeinschaftsordnung richten.

Alle Rechte und Pflichten des Wohnungsbesitzers ergeben sich aus dem WEG und der so genannten Gemeinschaftsordnung. Sie ist Bestandteil des Kaufvertrags und kann unter Umständen sogar im Grundbuch eingetragen werden. Während die Gemeinschaftsordnung das Miteinander der Eigentümer regelt, listet die so genannte Teilungserklärung detailliert auf, was bei einer bestimmten Wohnung alles zum Gemeinschafts- beziehungsweise zum Sondereigentum gehört. Auch die Teilungserklärung ist Teil des Kaufvertrags. „Der Kauf einer Eigentumswohnung“, erinnert die ARGE Baurecht, „muss immer notariell beglaubigt werden.“

Vorsicht, so warnt die ARGE Baurecht, ist beim Kauf einer neuen Eigentumswohnung geboten: Innerhalb der ersten Jahre läuft nämlich noch die Gewährleistungsfrist. Während dieser Zeit hat der jeweilige Eigentümer das Recht auf kostenlose Beseitigung aller Baumängel an seinem Sondereigentum; die Eigentümergemeinschaft hat ihrerseits das Recht auf Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum. Die Gewährleistungsfrist beträgt bei Bauverträgen, die nach der VOB Teil B geschlossen wurden, vier Jahre. Bei BGB-Werkverträgen verjähren Mängelansprüche erst fünf Jahre nach der Abnahme. Diese Fristen gelten sowohl für den Erst- als auch für alle folgenden Besitzer, denen die Wohnung in dieser Phase gehört. Die ARGE Baurecht rät deshalb: „Lassen Sie sich beim Kauf einer neuen Wohnung unbedingt auch alle Mängel nennen, die innerhalb der Gewährleistungsfrist noch beseitigt werden müssen. Bitten Sie den Verkäufer auch, Ihnen die Schriftwechsel über bereits vorhandene und beseitigte Mängel zu überlassen.“ Bei der Durchsetzung eventueller Gewährleistungsansprüche hilft der Baufachanwalt.

Quelle und Kontaktadresse:
Deutscher AnwaltVerein e.V. (DAV) Swen Walentowski, Pressesprecher Littenstr. 11, 10179 Berlin Telefon: (030) 7261520, Telefax: (030) 726152190